Mietrecht - Wohnungskündigung - Eigenbedarf

 

Beitrag zu den Themen Mietvertrag, Mietverhältnis, Nebenkosten und Kündigung, Wohnungsmiete, Eigenbedarfskündigung, Soziale Härte und Mietrückstände. Kurz eingegangen wird auch auf die Problematik der Kündigung bei Auszug nur eines Mieters.

 

Mietrecht im Sinne der Wohnraummiete erfasst das gesamte Spektrum vom Anmieten einer Wohnung, über die Aufnahme von Mitmietern, die Abwicklung innerhalb des Mietverhältnisses, wie etwa die Erstellung korrekter Nebenkostenabrechnungen, bis hin zur Aufkündigung und ggf. streitigen Auseinandersetzung wegen Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses.

Die Nutzung einer Mietwohnung ist unverändert bei weitem die häufigste Form der Wohnraumnutzung in Deutschland. Etwas weniger als 1/3 der deutschen Haushalte leben in einem eigenen Einfamilienhaus, knapp 14 % der privaten Haushalte sind Besitzer einer Eigentumswohnung. Bereits diese kursorische Schätzung lässt erkennen, welch erhebliches Konfliktpotential sich in der Nutzung von Wohnraum findet.

Das BGB beinhaltet für den Abschluss, die Durchführung, Aufrechterhaltung und Beendigung des Mietverhältnisses eine Vielzahl von Vorschriften, geregelt in den

§§ 535 BGB ff.

 

Bereits die Anbahnung eines Mietverhältnisses ist unter Umständen schon problematisch. Immer häufiger werden Wohnungen über Wohnungsmakler vermittelt, womit bereits die erste Zahlungsverpflichtung noch vor dem eigentlichen Beginn des Mietverhältnisses ansteht. Bis etwa Mitte des Jahres 2015 wurde die Vermittlungsprovision üblicherweise dem Mietinteressenten angelastet. Um dem Bedürfnis nach dem Erhalt von angemessenem Wohnraum Rechnung zu tragen, hat der Gesetzgeber seit dem 01.06.2015 das sogenannte Bestellerprinzip bei der Vermietung von Wohnungen eingeführt. Danach zahlt derjenige den Makler, der ihn beauftragt hat, in den meisten Fällen der Vermieter. Der Mieter zahlt demgegenüber grundsätzlich – abgesehen von einigen Ausnahmefällen – keine Vermittlerprovision mehr.

Darüber hinaus wurde im Zuge der Einführung des Bestellerprinzips auch die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt, um Mieten im Ballungsgebiet in erträglichen Höhen zu halten.

Aber machen wir nun einen kleinen Sprung.

Alle Formalien sind geklärt, der Vermieter hat die gewünschte Schufa-Auskunft, die Auskunft des Vorvermieters und möglicherweise auch einen nicht zulässigen Fragenkatalog beantwortet erhalten und der Mietvertrag liegt unterschriftsreif vor den Parteien. Bis zu diesem Zeitpunkt haben Sie sich schon darüber geeinigt, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe eine Mietkaution zu entrichten ist, in welchem Zustand die Wohnung übernommen wird, etwa renoviert, oder unrenoviert und welche sonstigen Pflichten vereinbart sind.


Mietverträge sind in der Regel recht komplex, obgleich eigentlich die wesentlichen Regelungen im Gesetz beinhaltet sind.

Leider stelle ich aus meiner anwaltlichen Praxis regelmäßig fest, dass Mietverträge, gerade wegen der Komplexität und des Umfanges, in den seltensten Fällen komplett durchgelesen werden. Den wenigsten Mietern dürfte dabei bewusst sein, dass sie mit Unterschriftsleitung den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung bestätigen. Das bedeutet, dass die Wohnung zum Zeitpunkt der Rückgabe und Kündigung in einem einwandfreien und ordnungsgemäßen Zustand sein muss. Das bedeutet natürlich nicht, dass die Wohnung keinen Verschleiß und keine Abnutzung zeigen darf, es dürfen aber eben keine Schäden vorhanden sein. Prüfen Sie daher, bevor Sie einen Mietvertrag unterzeichnen, die Wohnung gründlich auf etwaig vorhandene Schäden. Dies fängt etwa mit gerissenen Fliesen, abgenutzten Gurtbändern für die Rollläden, wackelnden Griffen oder Scharnieren an. Für alle diese Schäden haften Sie im Zweifel bei Beendigung des Mietvertrages, wenn Sie den Zustand bei Übergabe als ordnungsgemäß erfasst haben.

Der Abschluss des Mietvertrages berechtigt Sie als Mieter allerdings auch nicht nach Belieben mit der Mietsache umzugehen. Gesetzlich ist formiert, dass der Mieter pfleglich – dieser Begriff taucht im Gesetz nicht auf, ergibt sich aber aus dem Sachzusammenhang – mit der Mietsache umzugehen hat. Dazu gehört etwa auch, dass dem Vermieter rechtzeitig und zeitnah auftretende Mängel mitgeteilt werden.

Gerade die im laufenden Mietverhältnis auftretenden Mangelhaftigkeiten können zu größeren Problemstellungen führen. Eine der häufigsten auftretenden Mängel ist etwa die Bildung von Schimmel. Hier treffen naturgemäß widerstreitende Interessen von Mieter und Vermieter aufeinander. Der Mieter hat natürlich sowohl den Anspruch, wie auch das Interesse eine seine Gesundheit nicht beeinträchtigende Wohnumgebung zur Verfügung zu haben. Der Vermieter wird sich in der Regel darauf berufen, dass Lüftungsfehler vorliegen und Mietminderungen nicht hinnehmen. Wer letztendlich für die Schimmelbildung verantwortlich ist, wird regelmäßig nur durch ein Gutachten geklärt werden können. Hinzu kommt weiter, dass gerade Schimmelbildungen erheblich von Witterungsbedingungen abhängen können, also in den seltensten Fällen eine sichere Prognose getroffen werden kann, wer letztendlich den Schimmeleintritt verursacht hat.

Wie oben beschrieben, dürfen Sie auch nicht nach Belieben mit der Wohnung verfahren und diese umgestalten. Das bedeutet, dass Sie natürlich eine Wohnung nach Ihrem Geschmack einrichten, streichen oder ggf. auch mit einem Fußbodenbelag versehen können. Entscheiden Sie sich für eine grellbunte Wandfarbe oder einen Leopardenfellteppichboden, so sind Sie verpflichtet beim Auszug einen vertragsgerechten Zustand herzustellen und die Wohnung mit einem Anstrich zu versehen, der als allgemein anerkannt angesehen wird. Wo genau die Linie zwischen einem hinnehmbaren Anstrich und einer schadensersatzpflichtigen Handlung verläuft, ist wiederum häufig Sache der Gerichte.
Eine Wohnung darf auch nicht übermäßig mit Löchern und Dübeln versehen werden, allerdings darf der Vermieter auf der anderen Seite das Anbringen von Bildern und Beleuchtungen auch nicht untersagen.

Ein weiterer ständiger Streitpunkt im laufenden Mietverhältnis ist die Abrechnung der Nebenkosten. Der Vermieter muss bei Vertragsschluss darüber informieren, welche Nebenkosten üblicherweise anfallen. Der Mietvertrag teilt sich insoweit in die reine Kaltmiete, die Betriebskosten und ggf. separat die Heizkosten auf. Die Aufteilung hängt wiederum davon ab, wie etwa die Wohnung beheizt oder sonstig versorgt wird. Der Zeitpunkt, zudem der Vermieter die Nebenkostenabrechnung vornehmen muss, ist durch die Rechtsprechung mehr und mehr aufgeweicht worden. So sieht es der Bundesgerichtshof als durchaus zulässig an, wenn etwa der Heizölverbrauch nicht zum Jahresende ermittelt wird, sondern auch zu einem im laufenden Jahr befindlichen Zeitpunkt. Das macht natürlich die Kontrolle einer Nebenkostenabrechnung bereits deutlich schwieriger. In der Nebenkostenabrechnung befinden sich regelmäßig auch öffentliche Abgaben, die im Voraus mit sogenannten Abschlägen bezahlt worden sind. Aus diesen Abschlägen resultiert regelmäßig ein Guthaben, das der Vermieter selbstverständlich ebenfalls in seiner Abrechnung ausweisen muss. Auch Umlageschlüssel, wie Nebenkosten zu verrechnen sind, müssen vertraglich vereinbart werden, beziehungsweise sollten dies zumindest. Hat der Vermieter keine separate Heizkostenerfassung, dann stellt sich die Frage, ob es zulässig ist, die Heizkosten etwa nach m² oder Personenzahl zu verteilen. Was im Einzelfall zulässig ist, ergibt sich wiederum aus dem Mietvertrag. Der Vermieter muss auch dafür Sorge tragen, dass die Nebenkostenvorauszahlungen in etwa dem tatsächlich zu erwartenden Verbrauch entsprechend.
Haben Sie nach dem ersten Abrechnungszeitraum eine Nebenkostenabrechnung, die den ursprünglich vereinbarten Betrag um das doppelte überschreitet, so ist davon auszugehen, dass der Vermieter bewusst zu niedrige Nebenkosten angegeben hat, um die Wohnung überhaupt vermieten zu können. Auch hieraus resultiert ggf. ein Schadensersatzanspruch.

Aber gehen wir davon aus, das Mietverhältnis ist unproblematisch von beiden Parteien bedient worden und soll nun beendet werden. Das BGB enthält auch hierzu entsprechende Regelungen, namentlich etwa in § 573 BGB.
Nach der vorbenannten Vorschrift kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Der häufigste Fall hierfür ist die sogenannte Eigenbedarfskündigung. Eine Kündigung etwa nur zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. Diese Vorschrift darf auch nicht durch den Mietvertrag abgedungen werden, so dass das Gesetz auf diesem Wege einen sehr weitreichenden Schutz für den Mieter schafft. Auch bei berechtigten Eigenbedarfskündigungen ist der Mieter nicht schutzlos, er kann sich hier immer noch auf soziale Härten berufen und auf diesem Wege den Fortbestand des Mietverhältnisses erreichen. Natürlich gibt es auch in diesem Bereich wieder eine Vielzahl von Ausnahmen und Sonderregelungen hinsichtlich derer jeweils im Einzelfall geschaut werden muss, ob eine solche greift und etwa dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zusteht.

Die Kündigung einer Wohnraummiete ist spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonates zum Ablauf des übernächsten Monates zulässig. Das bedeutet also grundsätzlich, dass eine Kündigungsfrist von etwa drei Monaten besteht. Dabei nimmt das Gesetz hier eine Privilegierung des Mieters vor. Der Mieter kann grundsätzlich immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen, was auch unter Umständen für Altverträge gilt. Die Kündigungsfrist für den Vermieter ist demgegenüber einer Verlängerung unterworfen. Nach fünf und nach acht Jahren seit Überlassung des Wohnraumes verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate, so dass bei einem Mietverhältnis, das acht Jahre bestanden hat, eine Kündigungsfrist von annähernd neun Monaten besteht.

Das Mietverhältnis ist nun ordnungsgemäß gekündigt worden, es muss die Wohnung zurückgegeben werden.
Hierzu müssen wir wieder zurück an den Anfang gehen, haben Sie ein ordnungsgemäßes Übergabeprotokoll unterzeichnet, dann ist die Wohnung in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie übernommen wurde, andernfalls ordnungsgemäß. Da auch hier wieder die wiederstreitenden Interessen zwischen Vermieter und Mieter aufeinanderprallen, ist ein erhebliches Konfliktpotenzial beinhaltet.

Sie können davon ausgehen, dass der Vermieter zum Zeitpunkt des Auszuges die Wohnung intensiv auf mögliche Mängel untersuchen wird. Natürlich hat der Vermieter auch ein Betretungsrecht, da seinen wirtschaftlichen Interessen an der Vermietung Rechnung getragen werden muss.
Auch wenn das Mietverhältnis etwa bis zum 31.01. läuft, kann dies nicht dazu führen, dass der Vermieter erst ab dem 01.02. die Möglichkeit hat Mietinteressenten für die nun frei gewordene Wohnung zu suchen. Verweigern Sie ein solches Betretungsrecht, hat der Vermieter die Möglichkeit das Betretungsrecht einzuklagen. Wie immer gilt es auch hier die Angemessenheit zu beachten. Der Vermieter kann nicht sonntagmorgens um 07.00 Uhr oder 08.00 Uhr klingeln und mit einer Horde Mietinteressenten in Ihrer Wohnung stehen, sondern muss solche Besichtigungstermine mit angemessener Frist zu ortsüblichen Zeiten erfragen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug ist das Vertragsverhältnis allerdings noch nicht endgültig abgewickelt.


Sie erinnern sich vielleicht, dass Sie zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution gezahlt haben. Diese möchten Sie natürlich schnellstmöglich zurückerhalten. Die bloße Rückgabe der Wohnung –selbstverständlich in ordnungsgemäßem Zustand – begründet diesen Anspruch noch nicht zwingend. Der Vermieter hat grundsätzlich die Möglichkeit die Kaution ein halbes Jahr einzubehalten, so dass diese auch für sogenannte versteckte Mängel als Sicherheit dient. Versteckte Mängel sind diejenigen, die sich bei der Übergabe der Wohnung nicht gezeigt haben oder dort nicht erkennbar waren.

Darüber hinaus muss natürlich auch noch die Nebenkostenabrechnung für den letzten Nutzungszeitraum abgerechnet werden.
Waren in den letzten Jahren größere Nachforderungen zu erbringen und ist die Vorauszahlung nicht angepasst worden, dann resultiert auch hieraus für den Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe der zu erwartenden Nachzahlung.
Wichtig ist bei der Rückgabe der Wohnung auch, dass Zählerstände erfasst und zeitnah eine Abmeldung der auf Sie laufenden Verbrauchseinheit erfolgt.

Erst wenn die Kaution zurückgezahlt, die letzte Nebenkostenabrechnung erfolgt und sämtliche sonst mit der Wohnung verbundenen vertraglichen Einheiten abgewickelt sind, kann das Mietverhältnis als beendet betrachtet werden.

Ich weise vorsorglich ausdrücklich darauf hin, dass die vorstehenden Ausführungen lediglich einen kursorischen Überblick über die Anbahnung, Begründung und Beendigung eines Mietvertrages, beziehungsweise Mietverhältnisses, geben.
Bereits das BGB beinhaltet eine Vielzahl von Regelungen zu den gegenseitigen Verpflichtungen und Verhaltensweisen im Mietverhältnis, zusätzlich dazu gibt es Nebenvorschriften und insbesondere eine Vielzahl richterlicher Rechtsfortbildung.

Haben Sie also ein „mietrechtliches Problem“ so sollten Sie dies zeitnah mit anwaltlicher Hilfe beraten.

 

Michael Witsch

 

Michael Witsch

 

-Rechtsanwalt-